某房地產開發公司（私營企業）法定代表人將公司開發的部分房屋留下自己使用，部分用于出租，并把房屋產權證登記到自己名下。該公司申報納稅時扣除了這部分金額，認為自建自用房產沒有發生交易行為，不需繳納增值稅。稅務機關認為，這種情況不符合自建自用的免稅政策，應該屬于視同銷售行為繳納增值稅。稅企雙方哪種說法正確？

  企業認為，根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第一條規定，在境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人。第十條規定，銷售服務、無形資產或者不動產，指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。但單位或者個體工商戶為聘用的員工銷售服務或不動產屬于非經營活動，不包括在內。企業自建自用房產行為，不開具發票，不存在有償，不屬于銷售服務或者不動產的行為，不需要繳納增值稅。

  另外，財稅〔2016〕36號文件附件3：《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第十五款規定，個人銷售自建自用住房免征增值稅。私營企業整個企業屬于法人個人的，因此，企業法人自建自用房產不需繳納不動產增值稅。

  稅務機關認為，企業的觀點不正確。根據財稅〔2016〕36號文件附件1第十四條規定，下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。在免稅規定中只明確個人銷售自建自用住房免征增值稅，不包括單位無償贈與不動產行為。房地產開發公司將房屋產權登記到了公司法人個人名下，即便是私營企業，權屬也已發生變更，實質上是有償行為，不屬于免稅對象。

  營改增后，自建銷售不動產行為不再被分割成自建和銷售兩種行為，只需在銷售環節繳納一次增值稅，消除了重復征稅現象。除特殊規定外，納稅人自建自用不動產，只要權屬發生變更，就應按銷售不動產繳納增值稅。財稅〔2016〕36號文件規定，對于房地產老項目，可選擇以5%的征收率或11%的稅率繳納增值稅，新項目則按11%的稅率繳納增值稅。當選擇按5%簡易征收率時，應納稅額＝（全部價款＋價外費用）÷（1＋5%）×5%，收到預收款時需按3%的稅率預繳增值稅，預繳增值稅＝（全部價款＋價外費用）÷（1＋5%）×3%；當按11%的稅率繳納增值稅時，應納稅額＝（全部價款＋價外費用－當期銷售房地產項目對應的土地價款）÷（1＋11%）×11%，當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款，收到預收款時需按3%的稅率預繳增值稅，預繳增值稅＝（全部價款＋價外費用）÷（1+11%）×3%。

來源/中國稅務報